네이버 매물과 실거래가 분석을 통해 다주택자 중과 유예 종료에 따른 송파구 부동산 시장 상황 파악하기
소개
안녕하세요! 원펜스입니다! 지난주 2주차 스터디 강의에서 스터디 장이신 케빈님께서 아주 소중한 자료인 부동산 매물 조사 CLI 도구를 공유해주셨는데 1주차 때 공유 받은 지피타쿠님의 워크스페이스에 추가해서 공유받은 도구 실습 진행을 해봤습니다!
진행 방법
워크스페이스 내에 새로운 CLI 도구가 추가되었기에 이를 사용하도록 지침 추가를 먼저 진행했습니다. 근데 클로드가 이미 해당 도구에 대한 사용 가능 여부를 언급한 것을 보면 굳이 지침을 추가하지 않아도 되는 거 아닌가 했지만 그래도 혹시 모르니 진행하도록 했습니다.
그 다음으로 요즘 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따라 부동산 시장이 시끌시끌한데요. 실제로, 강남 3구의 집값이 조정되고 있는 지 확인하고 싶어지더라고요! 근데 강남, 서초의 경우에는 워낙 고가인데다 그들만의 리그가 있다고 생각되어서 그나마 만만한(?) 송파구를 한번 분석해보고 싶었어요.
이번에 분석을 요청한 내용은 송파구의 34평 기준의 아파트들이 다주택자 중과 유예 종료 발표 이후, 최근 실거래가와 부동산 매물 호가의 변동 추이를 알아봤는데요. 실제로, 다주택자 중과 유예 발표를 통해 정부가 원하는데로 효과적으로 나타나고 있는 지에 대해 레포트 및 시각화 자료를 요청했습니다.
-- 결과 리포트
# 송파구 34평 아파트 시장 분석 리포트
> 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026.05.09)에 따른 매물 급증 및 가격 변동 분석
작성일: 2026-04-01
분석 대상: 송파구 34평(공급면적 기준) / 전용 84㎡ 전후
데이터 소스:
- 현재 호가: 네이버 부동산 CLI (`cli-anything-naver-land`, 2026.04.01 수집)
- 실거래가: 국토부 실거래가 공개시스템 / 언론 보도 (비즈워치, 뉴시스, 헤럴드경제 등)
- 정책: 정부 정책브리핑 (A등급)
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## 1. 배경: 왜 지금 송파구인가
### 다주택자 양도세 중과 유예 종료
| 항목 | 내용 |
|------|------|
| 유예 종료일 | 2026년 5월 9일 |
| 실질 데드라인 | 2026년 4월 중순 (계약 후 잔금까지 역산) |
| 대상 | 조정대상지역 2주택+ 다주택자 |
| 혜택 내용 | 양도세 중과(+20~30%p) 미적용 |
| 출처 | 정책브리핑(korea.kr), 2026 — A등급 |
핵심: 5월 9일 이전 계약 체결 분에 한해 중과 면제 → 다주택자에게 "지금이 마지막 출구"
### 토지거래허가제 재지정 중첩
- 2026.01말: 토허제 해제 → 잠실·삼성·청담·대치 거래 급증, 신고가 속출
- 2026.03.24: 토허제 재지정 → 잠실 4개 단지(헬리오시티·리센츠·엘스·파크리오) 재규제
- 결과: "팔려는 다주택자" + "못 사는 실수요자" = 매물 쌓임 + 거래 절벽
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## 2. 실거래가 동향 (2025.12 → 2026.03)
### 2.1 단지별 실거래가 상세
#### 헬리오시티 (가락동, 전용 84.99㎡)
| 거래일 | 층 | 가격 | 비고 |
|--------|-----|------|------|
| 2026.01.02 | 11층 | 31억 4,000만 | 신고가 |
| 2026.01.19 | - | 31억 5,000만 | 신고가 경신 |
| 2026.02.12 | 9층 | 23억 8,200만 | ⚠ 국토부 이상거래 조사 중 (증여 가능성) |
| 2026.02 중 | - | 27~29억 | 일반 거래 호가 |
| 2026.04.01 현재 | - | 30~36억 | 네이버 CLI 수집 (최저 30억) |
> 출처: 비즈워치 2026.02.20 / 뉴시스 2026.02.24 (B~D등급)
#### 파크리오 (신천동, 전용 84.97㎡)
| 거래일 | 층 | 가격 | 비고 |
|--------|-----|------|------|
| 2025.12.26 | - | 28억 6,000만 | 직전 기준 |
| 2026.02.12 | - | 29억 8,000만 | - |
| 2026.02.26 | - | 32억 2,000만 | 신고가 (이후 급락) |
| 2026.03 | - | 27~28억 | 추정 (직거래/호가) |
> 출처: 헤럴드경제 2026.02.26 / 아파트랭킹 (B등급)
#### 리센츠 (잠실동, 전용 84㎡)
| 거래일 | 층 | 가격 | 비고 |
|--------|-----|------|------|
| 2026.02.12 | - | 33억 | - |
| 2026.02.14 | 13층 | 34억 3,500만 | 신고가 |
| 2026.02.24 | 19층 | 35억 8,000만 | 신고가 경신 (최고점) |
| 2026.03.23 | - | 약 28억 | 토허제 재지정 후 급락 |
> 출처: 뉴스1 2026.03 / 네이트뉴스 2026.03.12 (C등급)
#### 엘스 (잠실동, 전용 84㎡)
| 거래일 | 층 | 가격 | 비고 |
|--------|-----|------|------|
| 2026.03.12 | - | 34억 | 확인 거래 |
> 출처: 네이트뉴스 2026.03.12 (C등급)
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### 2.2 월별 동향 요약
| 월 | 시장 분위기 | 헬리오시티 | 파크리오 | 리센츠 |
|----|-----------|-----------|---------|--------|
| 25.12 | 완만한 상승 | - | 28.6억 | - |
| 26.01 | 급등 (토허제 해제) | 31.5억 신고가 | - | 30억대 중반 |
| 26.02 | 고점 형성 + 급락 혼재 | 23~29억 (혼조) | 29.8~32.2억 | 33~35.8억 신고가 |
| 26.03 | 조정 가속 (토허제 재지정) | 27~29억 | 27~28억 | 28억 (-7.8억) |
최대 낙폭: 리센츠 35.8억(2.24) → 28억(3.23) = -7억 8,000만 (약 한 달)
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## 3. 현재 네이버 매물 호가 현황 (CLI 수집, 2026.04.01)
> 수집 방법: cli-anything-naver-land --json search region -d 송파구 -t 매매 --type 30평대
### 3.1 전체 통계 (34평 전후 99건)
| 지표 | 값 |
|------|-----|
| 총 매물 수 | 99건 |
| 최저 호가 | 11억 (소규모 단지) |
| 최고 호가 | 58억 (잠실래미안아이파크) |
| 평균 호가 | 26.4억 |
| 중간값 | 25억 |
| 수집 기준일 | 2026.04.01 |
### 3.2 가격대 분포
| 가격대 | 매물 수 | 비율 |
|--------|---------|------|
| 11~20억 | 7건 | 7% |
| 20~25억 | 33건 | 33% ← 최다 |
| 25~28억 | 21건 | 21% |
| 28~30억 | 7건 | 7% |
| 30~35억 | 15건 | 15% |
| 35억 이상 | 16건 | 16% |
### 3.3 주요 단지별 현재 호가
| 단지명 | 매물 수 | 호가 범위 | 평균 | 최저 호가 | 최저 조건 |
|--------|---------|----------|------|----------|----------|
| 헬리오시티 | 12건 | 30~36억 | 33.6억 | 30억 | 2층/35층 (2026.04.01) |
| 레이크팰리스 | 9건 | 34~36억 | 34.8억 | 34억 | 고층 |
| 위례아이파크2차 | 7건 | 25~30억 | 26.5억 | 25억 | 20층 |
| 위례신도시송파푸르지오 | 7건 | 21~25억 | 23.6억 | 21억 | 저층 |
| 송파레이크파크호반써밋2차 | 11건 | 23~29억 | 25.5억 | 23억 | 저층 |
| 송파레이크파크호반써밋1차 | 8건 | 21~25억 | 22.5억 | 21억 | 중층 |
| 잠실더샵루벤 | 5건 | 23.5~28억 | 25.5억 | 23.5억 | 13층 |
### 3.4 헬리오시티 현재 호가 vs 고점 비교
| 구분 | 가격 | 기준 |
|------|------|------|
| 고점 실거래가 | 31억 5,000만 | 2026.01.19 |
| 현재 최저 호가 (CLI) | 30억 | 2026.04.01 (2층) |
| 일반 호가 범위 | 30~36억 | 층수별 편차 |
| 2월 이상거래 | 23억 8,200만 | ⚠ 국토부 조사 중 |
호가 기준 고점 대비 낙폭: 최저 기준 -1.5억 (실제 거래 성사 시 -3~5억 협상 여지)
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## 4. 다주택자 매물 동향
### 4.1 매물 급증 데이터
| 지표 | 수치 | 기준일 | 출처 |
|------|------|--------|------|
| 송파구 전체 매물 | 5,602건 | 2026.02 초 | 호갱노노/아실 기반 언론 (D등급) |
| 전월 대비 증가율 | +67.2% | 2026.01→02 | 서울경제 2026.02 |
| 서울 25개 구 중 증가폭 | 1위 | 2026.02.03 | 퍼블릭 뉴스 |
| 헬리오시티 전체 매물 | 820건 | 2026.02.07 | 서울경제 |
| 헬리오시티 급매물 | 99건 | 2026.02.07 | 서울경제 |
### 4.2 매수자 심리
> "3억은 빠져야 매수 고려" — 헬리오시티 현장 방문자 다수 발언 (뉴시스 2026.02.24)
- 매수자 전략: "5월 9일이 가까워질수록 더 내릴 것" → 관망 지속
- 매도자 전략: 양도세 부담 vs 가격 하락 → 일부 급매, 일부 호가 유지
- 결과: 매물은 쌓이지만 거래 성사 극히 저조
---
## 5. 분석 종합 (Chairman 판정)
### 5.1 가격 흐름 요약
```
[1월] 토허제 해제 → 급등 (헬리오 31.5억, 리센츠 35.8억 신고가)
↓
[2월] 다주택자 매물 폭증 (송파구 +67%) → 고점 형성 후 혼조
↓
[3월] 토허제 재지정 + 양도세 데드라인 압박 → 급락 가속
(리센츠 35.8억 → 28억, 한 달 만에 -7.8억)
↓
[4월 현재] 호가는 고점比 -3~5억 수준. 거래 절벽. 관망 심화
```
### 5.2 5월 9일 이후 시나리오
| 시나리오 | 조건 | 예상 가격 영향 |
|----------|------|--------------|
| 추가 급락 | 매물 소화 안 됨 + 매수자 관망 지속 | -3~5억 추가 (현재比) |
| 보합 | 일부 급매 소화, 시장 균형 | 현 수준 유지 |
| 반등 | 금리 인하 + 규제 완화 조합 | 단기 반등 가능성 낮음 |
### 5.3 최종 판정
| 항목 | 판단 |
|------|------|
| 투자 판정 | Pivot (관망) |
| 신뢰도 | 중간 (실거래가 데이터 일부 추정 포함) |
| 핵심 근거 | 매물 급증 + 거래 절벽 + 데드라인 미도래 |
| 매수 적기 | 5월 9일 이후 급매 소화 후 바닥 확인 시 |
---
## 6. 주의사항 및 데이터 한계
| 항목 | 주의사항 |
|------|---------|
| 헬리오시티 23.8억 거래 | 국토부 이상거래 조사 중. 증여 또는 특수거래 가능성 → 정상 시세로 보면 안 됨 |
| CLI 호가 데이터 | 실제 거래가가 아닌 네이버 등록 매물 호가. 실거래 시 협상 여지 있음 |
| 3월 매물 수 | 실측 데이터 미확보, 언론 보도 기반 추정치 포함 |
| 잠실 주요 4개 단지 | 토허제 재지정으로 실거주 목적 외 매수 제한 → 수요 구조 변화 고려 필요 |
---
## 7. 시각화
> 파일: 30-analysis/sessions/2026-04-01-송파구34평-다주택자양도세-시각화.png
포함 내용:
- 차트 ①: 주요 단지 월별 실거래가 추이 (2025.12~2026.03)
- 차트 ②: 현재 네이버 매물 호가 분포 (99건, CLI 수집)
- 차트 ③: 송파구 전체 매물 증가 추이
- 차트 ④: 고점 실거래가 vs 현재 최저 호가 비교
- KPI 박스: 핵심 지표 6개
- 이벤트 타임라인: 2025.12 ~ 2026.05.09
---
작성: Chairman (메인 세션)
검토 권장: 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 직접 확인 후 투자 결정
실제로 클로드가 레포트와 시각화 자료로 내보낸 것은 잠실의 주요 리딩 단지인 엘리트와 헬리오시티를 중점적으로 조사한 것 같아서 분석 아파트는 굉장히 잘 선택한 것 같습니다.
현재 다주택자 물건이 늘어나고 있는 건 사실이고 최고 실거래가 기준 호가도 상당히 내려간 모습이 보이는 것으로 봐서는 상승 추이 자체는 꺾인 것으로 보입니다. 최근 실거래가 역시 2~3억 정도 빠진 것으로 보이네요. 이 중에서, 리센츠의 거래 가격 차가 좀 심하게 나는 것을 볼 수 있는데 이는 증여 같은 이상 거래로 보는 게 합당하지 않을까 싶습니다.
마지막으로 레포트에서 늘어난 매물 대비 거래는 많지 않은데 토허제로 인한 실수요 부담과 더 떨어질 것이라는 매수 관망세가 주된 이유라고 보고 있네요. 별도로 KB시계열 자료를 확인해 보니 강남3구를 제외하고 서울의 외곽지역이 상승세에 있는 것을 보면 다주택자 중과 유예 효과로 인해 주요 핵심지인 강남 3구는 정체되어 있는데 반해 상승의 불길이 주변으로 확산되고 있는 모양새로 보입니다.
결과와 배운 점
스터디에서 스터디장님들이 공유해주신 자료로만 분석을 해도 팩트 체크를 하는데 불편함이 전혀 없었습니다! 특히, 부동산 시장에 관심이 많으신 분들에게는 더할 나위 없는 자료가 되지 않을까 하는 생각이 들었고요. 간단하게 시각화도 진행해 봤는데 별도 구체적인 지침을 주지 않았는데도 제 예상보다 좀 더 퀄리티 있는 자료를 뽑아내네요! 다음 수업에 시각화에 대한 내용도 포함되어 있는 것으로 아는데 벌써부터 목요일이 기다려 집니다!!
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